Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности

Просто о сложном на тему: Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности с объяснением простыми словами. Если что-то не понятно, то вы всегда можете задать вопрос нашему дежурному юристу.

319 просмотров

Закон предусматривает возможность подачи искового заявления в суд наследником в течение 10 лет. Если гражданин докажет, что его права нарушены, то суд признает его права на наследство. Однако спорное имущество может быть давно продано третьим лицам. Рассмотрим, какие риски несет покупатель, купив квартиру, полученную в наследство по закону или по завещанию.

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству

Приобретение квартиры является рискованным мероприятием. На рынке недвижимости встречаются разные ситуации.

Варианты мошенничества с наследственной недвижимостью:

  1. Завещание составлено под влиянием угроз, недееспособным собственником или гражданином, который не осознавал последствия действий. Наследник вступает в права. Квартира неоднократно перепродается. Надлежащие наследники имеют право оспорить завещание в суде.
  2. Родственники умершего гражданина не знали о его гибели. Но впоследствии они обращаются в суд с заявлением о восстановлении сроков. Если суд удовлетворит подобные требования, то ранее выданное свидетельство признается недействительным. Следовательно, оформление наследства происходит повторно. Доли имущества перераспределяются.
Покупатель несет риск потери денежных средств, внесенных в качестве оплаты за квартиру. Наследственная квартира относится к самым проблемным объектам на рынке недвижимости.

Получателю необходимо выяснить следующую информацию:

  • наследование походило по завещанию или по закону;
  • сколько лет прошло с момента оформления наследства.

По завещанию

Особенностью приобретения наследственной квартиры, полученной по завещанию, заключается в возможности изучения документа. Покупатель может прочитать распоряжение и узнать о его особенностях.
Важно! Желание продавца скрыть документ, должен насторожить покупателя. если продавец не замышляет мошеннических действий, то причин для сокрытия данных нет.

Основные сложности при покупке квартиры, полученной по завещанию:

  1. Наличие завещательного отказа или возложения (ст. 1137 ГК РФ). Гражданин мог включить требование о проживании в квартире иждивенца или родственника. Закон защищает права оказополучателя, поэтому в случае перепродажи квартиры, право на проживание сохраняется.
  2. Наличие нескольких наследников. В договоре купли-продажи должны проставить подпись лично каждый из собственников. Однако зачастую граждане оформляют нотариальную доверенность на одного из продавцов. В завещании необходимо выяснить, скольким наследникам завещана жилплощадь. Если в состав собственников не входит один из потенциальных получателей, то приобретение объекта чревато неприятностями.
Возможно наследники оформили его долю законно (по абсолютному или адресному отказу). Однако не исключено, что гражданин просто не знал о наличии документа. В этом случае покупка чревата судебными разбирательствами.
  1. Наличие несовершеннолетних наследников. Если в завещании указан несовершеннолетний наследник, а в состав собственников квартиры он не входит, то необходимо потребовать разрешение районного отдела опеки на отказ от вступления в наследство. Наличие отказа говорит о том, что объем имущества меньше, чем количество долгов покойного. В противном случае отдел опеки такое разрешение не даст. Нужно изучить информацию – возможно квартира находится в ипотеке. Тогда нужно еще и разрешение банка на продажу.
  2. Фактическое вступление в наследство. В случае принятия имущества по факту, продавец не имеет необходимых документов на объект. Возможно наследники не знали о необходимости оформления имущества, которое находится у них в пользовании. Поэтому нужно проверить наличии всех необходимых документов на квартиру, включая свидетельство о правах на наследство.

Без завещания

Риски при покупке квартиры, унаследованной по закону:

  1. Перечень наследников достоверно не известен даже самим получателям. Наследодатель мог скрывать информацию о внебрачных детях, детях от других браков, иждивенцах.

Пример. Гражданин Р. длительное время работал на должности, предусматривающей командировки. Он отсутствовал по 5 месяцев в год. После его смерти, супруга и сын вступили в наследство. Однако через год объявилась женщина. Она пояснила, что гражданин Р. проживал с ней в период командировок. А также у них есть совместный ребенок, которого наследодатель официально признал. Так как ей не сообщили информацию о его смерти, то она не могла своевременно подать документы нотариусу от имени сына. Суд восстановил срок для вступления в наследство. Имущество было переделено на 3 наследников.

  1. Выявление наследников по праву представления или наследственной трансмиссии. В такой ситуации правом на получение собственности покойного наделяются наследники 2 или последующей очереди. Однако по праву представления долю в имуществе могут получить внуки. Такой вариант чреват полным изъятием собственности у наследника 2 очереди.

Пример. На момент смерти гражданки А., у нее не было официального супруга. А ее сын и родители погибли. Поэтому в наследство вступила родная сестра. Однако через 3 года объявилась сожительница сына. У них была общая дочь. Отцовство было официально установлено. Поэтому девочка имела право на долю в имуществе бабушки. Свидетельство о правах на наследство сестры пришлось аннулировать и передавать права на имущество внучке.

Предусмотреть все риски в такой ситуации практически невозможно. Приобретение такого жилого помещения целесообразно только после окончания 10 летнего срока давности.

Покупка квартиры, полученной в наследство менее 3 лет

Особенностью сделки с квартирой, унаследованной до 3 лет назад, является необходимость выплаты подоходного налога продавцом.

После продажи объекта, гражданин должен:

  • оформить налоговую декларацию в установленный срок;
  • оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта.

Поэтому зачастую продавец настаивает на искусственном снижении стоимости в договоре купли-продажи. Остальную часть денежных средств он просит передать ему на руки наличными.

 Причины для отказа от уменьшения цены квартиры в договоре со стороны покупателя:

  1. В случае выявления значительных недостатков жилого помещения, о которых продавец знал, но скрыл, возможно расторгнуть сделку в судебном порядке. Однако возврату подлежит только сумма по договору. В случае занижения цены, покупатель остается в проигрыше.
  2. Сокрытие информации от ИФНС является мошенничеством. Соглашаясь на уменьшение цены, покупатель становится участником действий, наказуемых законом.

Полученной в наследство более 3 лет назад

Считается, что приобретение квартиры, полученной в наследство, менее 3 лет назад, является более рискованной сделкой. Так как общий срок исковой давности не вышел. Однако по сделкам с наследственным имуществом такой срок составляет до 10 лет.

Поэтому в случае с наследственным имуществом не стоит отталкиваться от 3 летнего срока давности.

Покупка квартиры, полученной в наследство, через представителя

Если наследников несколько, то они могут оформить нотариальную доверенность на одного из них для удобства оформления следки.

На что нужно обратить внимание при заключении договора:

  1. Доверенность должна быть оформлена нотариально. Проверить подлинность доверенности можно на сервисе Федеральной нотариальной палаты.
  2. Перечень полномочий доверенного лица должен включать право подписи договора, право получения денежных средств (задатка, оплаты по контракту).
  3. При наличии доверенности от несовершеннолетнего собственника (в возрасте от 14 до 18 лет), необходимо указание на согласие законного представителя.
  4. Если наследником доли является малолетний гражданин, то законному представителю не требуется нотариальная доверенность для представления его интересов. Достаточно документа, подтверждающего его полномочия.
Важно! Если вопрос приема-передачи вырученных средств не прописан в документе, то нужно настоять, чтобы наследник присутствовал при заключении договора купли-продажи.

Пример. Наследник сделал доверенность на продажу своей квартиры. Покупателям пояснили отчуждение жилья через представителя внезапным отъездом владельца за границу. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи. Покупатели передали представителю задаток. После чего владелец квартиры отменил доверенность. Представитель пропал с поля зрения, перестал отвечать на звонки. Собственник заявил, что стал жертвой обмана. Основная сделка купли-продажи квартиры не состоялась. Покупатели не стали обращаться в полицию. Мошенники оказались безнаказанными.

Срок давности при обращении в суд

Срок давности зависит от причин подачи иска:

  1. Восстановление сроков вступления в наследство – 6 месяцев с момента окончания причин их пропуска (ст. 1155 ГК РФ).
  2. Оспаривание завещания – 1 год с момента, когда гражданин узнал или мог узнать о нарушении прав (ст. 181 ГК РФ).
  3. Признание завещания ничтожным – 3 года с момента гибели собственника (ст. 181 ГК РФ).
  4. Максимальный срок давности составляет 10 лет с момента открытия наследства (ст. 196 ГК РФ).
  5. Обращение за выделением супружеской доли – 3 года с момента, когда супруг узнал о гибели мужа/жены.

Покупка квартиры, доставшейся по наследству: пошаговая инструкция

Алгоритм совершения сделки:

  1. Сбор документации.
  2. Оформление договора.
  3. Нотариальное удостоверение (при необходимости).
  4. Государственная регистрация.

Необходимые документы

Для заключения договора купли-продажи квартиры потребуются:

  • паспорта участников соглашения;
  • свидетельство о правах на наследство на отчуждаемый объект;
  • выписка из ЕГРН;
  • техническая документация на недвижимое имущество;
  • отчет об оценке объекта;
  • справка о составе семьи продавца.
Важно! Если квартира является наследственным имуществом, то согласие супруга на продажу не требуется. Объект является личной собственностью наследника.

Договор купли-продажи

При заключении договора купли-продажи стороны должны придерживаться базовых требований для подобных сделок.

В соглашении указываются следующие данные:

  • наименование документа;
  • дата, место его составления;
  • предмет соглашения;
  • стоимость имущества и порядок расчета;
  • права и обязанности сторон договора;
  • ответственность продавца/покупателя;
  • заключительные положения;
  • адреса, подписи участников сделки.

Договор составляется по числу сторон:

  • по одному для каждой стороны (продавец, покупатель);
  • если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то оформляется дополнительный экземпляр для нотариуса.

Образец договора купли-продажи

Расходы на проведение сделки

Основные расходы при оформлении договора купли-продажи квартиры

1 Оформление контракта Если договор купли-продажи составляет в простой письменной форме, то стороны несут расходы только на оформление контракта у юриста Стоимость услуг различается в зависимости от юридической конторы
2 Услуги агентства недвижимости Если стороны привлекали риелтора, то он должен оказать содействие в сборе документации и подготовке договора купли-продажи Ставка устанавливается агентством недвижимости. В среднем составляет 5% от суммы сделки
3 Услуги нотариуса Если сделка проходит у нотариуса, то участникам соглашения придется оплатить госпошлину и услуги нотариуса Ставка пошлины составляет 0,5% от суммы соглашения. Однако размер госпошлины не должен быть менее 300 р. и более 20 000 р. (ст. 333.24 НК РФ).
Читайте так же:  Выселение прописанных людей – когда и зачем это делают?

Нотариальная регистрация договора купли-продажи требуется в следующих случаях:

  • в качестве одной из сторон выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин;
  • сделка проходит в отношении доли в квартире.

В остальных случаях обращение к нотариусу возможно на усмотрение сторон. Оплата пошлины возлагается на ту сторону, которой необходимо такой оформление. Если сделка оформляется в отношении доли, то пошлина может быть поделена между сторонами, по договоренности.

Сумма сбора у нотариуса удерживается разово, независимо от количества совладельцев объекта недвижимости (Письмо ФНП от 22.06.2016 № 2173/03-16-3). Что касается стоимости нотариальных услуг, то здесь многое зависит от региона. Уточнить размер ставки можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация права собственности

Договор купли-продажи квартиры подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности переходит к покупателю только после внесения соответствующих данных в Росреестр.

Чтобы переоформить право собственности потребуется:

  • паспорт покупателя квартиры;
  • договор купли-продажи;
  • техническая документация на квартиру;
  • квитанция об оплате пошлины.

За регистрацию права собственности с нового владельца удерживается госпошлина. Ее размер составляет 2000 р. (ст. 333.33 НК РФ).

Как защитить себя от мошенников при покупке жилья

Перед приобретением квартиры целесообразно защитить себя от мошеннических действий. Для этого необходимо проверить информацию о квартире.

Варианты получения информации:

  1. Обращение в агентство недвижимости. Главным минусом такого мероприятия является высокая цена. Организация проверит чистоту сделки, однако возьмет процент от суммы договора.
  2. Опрос соседей. Дополнительную информацию можно получить у соседей. Обычно данная категория граждан обладает полезными сведениями для покупателей.
  3. Оформление квартиры в ипотеку. При покупке жилплощади через банк, кредитная организация самостоятельно отслеживает чистоту сделки. Так как в случае потери прав на объект у покупателя, банк теряет предмет залога.
  4. Получение выписки из ЕРГН. Документ может получить каждый гражданин на платной основе. Его можно заказать онлайн или через МФЦ. Бумажный экземпляр стоит 700 р., электронный документ – 400 р.

Выписка содержит данные:

  • о всех собственниках квартиры, в том числе несовершеннолетних;
  • арестах имущества;
  • обременениях;
  • закреплении жилплощади за детьми-сиротами и заключенными;
  • данные о правоустанавливающем документе.
В случае с наследованием, правоустанавливающим документом является свидетельство о правах на наследство. Покупатель должен выяснить, оформлялось наследство по завещанию или по закону.
При наличии завещания целесообразно ознакомится с документом. При оформлении квартиры по закону, нужно просить выписку из домовой книги, чтобы уточнить количество зарегистрированных граждан.

При заключении договора купли-продажи квартиры далеко не каждый покупатель интересуется судьбой приобретаемого объекта. Однако халатность в отношении недвижимости может дорого стоить. Чтобы избежать судебных разбирательств по иску родственников умершего гражданина, необходимо проверить юридическую чистоту документов еще на стадии переговоров с продавцом. На что следует обращать внимание можно узнать у нашего юриста. На сайте есть форма обратной связи. Вам достаточно оставить заявку на обратный звонок. Юрист перезвонит в оговоренные сроки. Консультации предоставляются бесплатно. Если требуется юридическое сопровождение сделки, то об этом можно отдельно переговорить со специалистом.

Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 149

Ежедневно заключается огромное количество сделок купли-продажи недвижимости. Однако среди этих сделок не так уж многих тех, что связаны с покупкой унаследованных квартир и домов. Поскольку такие договоры связаны с большим, нежели обычные, количеством рисков, хотя и привлекают потенциальных покупателей несколькими, весьма существенными плюсами. Попробуем же разобраться в нюансах, чтобы понимать, о чем собственно идет речь.

Оглавление:   1. Риски при покупке квартир, полученных по наследству  2. Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству?  3. Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству  4. Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству?  5. Покупка квартиры по доверенности: основные правила  6. Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству?  7. Порядок расчета при покупке квартиры  

Риски при покупке квартир, полученных по наследству

Главный «подводный камень» вышеупомянутых сделок — это возможность приобретения вместе с унаследованной квартирой еще и претензий наследников, которые считают себя обделенными. В момент подписания договора купли-продажи может идти судебный процесс, на котором такие вот наследники отстаивают собственные права, попранные, как им кажется, при «распределении» недвижимого наследства. Возможно, никому ничего не удастся «переделить», ну а если получится? Тогда у покупателя возникнут проблемы.

Итак, наследование имущества происходит:

  • по закону;
  • или по завещанию.
Если завещания нет, наследование в любом случае происходит по закону и согласно очередности. К наследникам первой очереди принадлежат супруги, родители и дети наследодателей. И вот тут нередко обнаруживаются подробности-нюансы:
  1. Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 50Так, например, может иметь место ситуация, когда покойный/покойная долгое время не жили и даже не общались со своими законными «половинками». И те, соответственно, не знали о смерти супругов. А значит, вовремя не обратились к нотариусу.
  2. Или, скажем, дети наследодателя умерли раньше него. Так тоже бывает. И других близких родственников, входящих по закону в категорию наследников первой очереди, не имеется. Тогда наследование переходит ко второй очереди родственников. Плюс внуки наследодателя, которые также будут претендовать на наследное имущество.
  3. А еще после смерти наследодателя может обнаружиться давным-давно составленное (но от этого не ставшее менее законным) завещание, по которому вполне могут объявиться совершенно другие наследники.
  4. Также могут сложиться обстоятельства, при которых наследники по закону станут оспаривать завещание, составленное наследодателем, доказывая, например, что последний был недееспособен.

Вышеперечисленные ситуации являются самыми распространенными, однако далеко не единственными. А значит и проблем, связанных с унаследованными квартирами, намного больше. Так что, планируя приобрести подобный объект недвижимости, следует быть готовым ко всякого рода сюрпризам.

Важно: конечно, наследники по закону обязаны объявиться в 6-ти месячный срок со смерти наследодателя. Но те, например, кто находится за границей или в местах лишения свободы, по понятным причинам не могут «все бросить» и явиться вступать в наследство. А в случае обращения по истечению законного срока, суд им этот срок обязательно продлит. Это нужно иметь ввиду.

Кроме того, тоже очень важным моментом можно считать «законные приоритеты», связанные с вступлением в наследство. Есть ведь категории граждан, которым доля в наследном имуществе положена в любом случае, независимо даже от того, что написано в завещании. И при поступлении от них иска в суд, доля им будет выделена даже в проданном объекте недвижимости.

А уж если в судебном заведении продавца признают недостойным наследником, сделка и вовсе будет аннулирована. Но вернет покупатель назад свои деньги или нет — это большой вопрос. Понятно, что возвращать средства в большинстве случаев придется не только через суд, но и через судебных приставов. Это не быстро, и то при условии, что у бывшего продавца есть какое-то имущество, подлежащее реализации, или какие-то сбережения. В общем, все сложно и долго, так что лучше обезопасить себя, не связываясь с подобными сделками.

Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 74

И это еще не все «подводные камни», на которые может налететь незадачливый и чересчур доверчивый покупатель. Если продавец реализует квартиру, которую едва получил в наследство, он может попросить в договоре указать стоимость менее миллиона рублей, чтобы не платить за нее налог, как за имущество, продаваемое в срок до 3-х лет владения. И многие соглашаются на указание в документах не реальной суммы сделки, а искусственно заниженной. И рискуют только эту сумму и вернуть себе в случае, если сделка будет признана недействительной и аннулирована.

Есть и еще одна проблема, которая тоже весьма распространена. Она связана с тем, что нередко наследодатели, отписывая в завещании недвижимое имущество своим детям, прописывают также пункт, по которому их собственным родителям позволяется проживать в этой недвижимости до скончания отпущенных дней. Таким образом, покупатель, ничего не подозревая, покупает не только квартиру, но и «обязательных» жильцов в ней. Повернуть такую сделку назад без потерь тоже будет достаточно сложно.

Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству?

Понравилась квартира? Устраивает все, в том числе цена? И все-таки не спешите заключать сделку и подписывать договор. Для начала изучите подлинную «историю» недвижимости.

Сделать это несложно, достаточно соблюсти пошаговую инструкцию:

  1. Запросить выписку ЕГРП. В ответе будут указаны сделки с квартирой, начиная с 1998 г и по сей день. «Бонусом» станут сведения об обременениях.
  2. Заказать выписку из домовой книги, в которой содержится информация обо всех прописанных на жилплощади.
  3. Сведения о завещательных отказах выдаст нотариус.
  4. А дополнительную информацию о детях-супругах, родственниках можно получить от разговорчивых соседей.

В паспортном столе также можно узнать информацию о самом продавце. Во всяком случае о его возможных судимостях — наверняка. И там же стоит поинтересоваться: а действительно ли умер владелец квартиры? Мошенников сейчас полно и год от года они становятся все изобретательнее.

Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству

Самое простое, что можно ждать от продавца-мошенника — это подделка завещания. Поэтому не стоит лениться проконсультироваться у нотариуса на предмет подлинности предъявленного документа.

Также мошенники нередко подсовывают потенциальным покупателям поддельные договоры дарения или купли-продажи. Разобраться в этих вопросах поможет запрос в Росреестр.

Читайте так же:  До какого числа нужно оплатить квартплату

Есть и еще одна «интересная» мошенническая схема. Пожилому человеку с жильем начинает оказывать знаки внимания и заботы дальний родственник, сосед или вовсе «случайный» знакомый. Затем обманным путем у «заботливого товарища» оказывается генеральная доверенность. А когда старик умирает, квартира немедленно оказывается проданной. И разумеется мошенники не предупреждают добросовестных покупателей о том, что их ждут проблемы с наследниками умершего владельца.

По-прежнему действуют «черные риэлторы», сделки с которыми не сулят ничего хорошего. Так что лучше все-таки избегать покупки квартиры, если о ней известно, что она совсем недавно унаследована.

Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству?

Впрочем, рисковать или нет — каждый решает для себя самостоятельно. Тем более, что в покупке наследных квартир есть и плюсы. Порой весьма ощутимые. Снизить же риски, можно, придерживаясь простых правил:

  1. Не соглашайтесь на занижение цены, при указании ее в договоре. Ни в коем случае! Поскольку самый негативный вариант развития событий приведет к тому, что истребовать с продавца можно будет вот только эту сумму.
  2. Не пренебрегайте «титульным» страхованием. Тогда в случае утраты прав на квартиру страховая фирма вернет вам затраты.
  3. Обязательно и самым тщательным образом проверяйте квартиру, если продавец продает ее на 20, а то и 30% ниже рыночной стоимости. Не верьте словам про срочный отъезд, необходимую операцию или иные обстоятельства — убедитесь самостоятельно, что недвижимость «чиста» или вовсе не соглашайтесь на сделку.
Важно: когда квартиру наследуют несколько человек, подпись в договоре купли-продажи должен поставить каждый из них. Если только у кого-то одного нет доверенности на право совершения подобных действий и получение денег.

Покупка квартиры по доверенности: основные правила

Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 2

Многих интересует: насколько вообще велик риск приобретения недвижимости по доверенности? Безусловно, такая операция чревата серьезными рисками. И правильнее все-таки познакомиться с человеком, который является владельцем недвижимости и выписал доверенность представителю. К тому же следует помнить, что выписавший доверенность вправе отменить ее в любой момент в одностороннем порядке. А это чревато для покупателя все тем же судебным разбирательством, отменой сделки и долгими мытарствами с возвратом собственных денежных средств.

Важную роль играет и дееспособность владельца квартиры, выписавшего доверенность. Если она (дееспособность) под сомнением, сделка будет также аннулирована в суде. И вот тут с деньгами незадачливый покупатель сможет распрощаться уже навсегда. А квартира непременно вернется недееспособному гражданину.

Каким образом проверить дееспособность продавца? Попросить у него водительское удостоверение или навести справки в местном психоневрологическом диспансере.

Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству?

Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 174

Есть квартиры, которые продаются и перепродаются буквально «по кругу». На руку мошенникам в таких ситуациях юридическая безграмотность населения и непреодолимое желание сэкономить, даже в ущерб собственной финансовой безопасности.

Многие уверены: если в «карусели» с объектом недвижимости суд их, как последних приобретателей, признает «добросовестными собственниками», квартира останется за ними. Ан нет! Судья будет докапываться до сути. И независимо от того, сколько владельцев было, вернет жилье первоначальному законному собственнику.

Чтобы быть уверенным, что квартира приобретается у хозяина по закону, стоит обратиться за выпиской в БТИ — там сведения достоверные. И договор надо обязательно читать. Читать, не спеша — там отображена вся информация, касающаяся реализуемого объекта жилой недвижимости.

Можно проконсультироваться у адвоката, специализирующегося на вопросах купли-продажи недвижимости. Пусть сопровождает сделку, чтобы наверняка. Это, конечно, будет стоить денег, но небольших, по сравнению с тем, что можно потерять.

Порядок расчета при покупке квартиры

Возможны 3 законных варианта проведения расчета за купленную квартиру:

  1. Наличными до государственной регистрации сделки, после подписания основного договора купли-продажи квартиры.
  2. Наличными же после проведения государственной регистрации передачи права собственности.
  3. Посредством передачи денег с использованием банковской ячейки.
Практика показывает, что последний способ является самым верным, надежным и безопасным. Однако, какой бы способ ни был избран, стоит прежде:
  • проверить, не прописаны ли в квартире лица, выписать которых будет очень сложно (по Домовой книге);
  • выяснить, нет ли в квартире жильцов, обладающих законным правом пожизненного проживания в ней;
  • уточнить, есть ли у продавца, состоящего в законном браке, нотариально заверенное разрешение от супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.

Важно: покупать или не покупать квартиры, унаследованные недавно — это только решение покупателя. Однако нелишним будет все-все узнать о выбранном объекте недвижимости и проконсультироваться с опытным специалистом.

У таких квартир есть один солидный плюс — нередко они стоят дешевле других, аналогичных. Так что можно действительно сделать выгодное масштабное приобретение. Тем более, что срок давности по наследным делам только 3 года. Дальше к этому имуществу никто никаких претензий выдвигать не будет.

Покупка квартиры полученной по наследству для многих людей явление новое и сомнительное, так как на практике данный вид договорных отношений используется не так часто. Классическим и привычным для всех является типичный договор купли-продажи, где собственность одного лица передаётся другому без всяких оговорок.

На самом же деле сделка унаследованного жилья не представляет особой угрозы для обеих сторон. Однако им стоит ознакомиться с некоторыми нюансами реализации наследственного дома. Итак, покупка квартиры полученной в наследство, что следует знать?

С чем может столкнуться покупатель

Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 71

Основная проблема, которая приносит хлопоты и неудобства, это претензии других выгодополучателей по наследству. Так случается, если доли недвижимости были разделены между несколькими лицами. При наличии нескольких претендентов на жильё, лицо, которое желает реализовать квартиру, перед сделкой должно поступить одним из следующих образов:

  1. Спросить разрешения на продажу и компенсировать другим совладельцам их часть.
  2. Выкупить доли у родственников, и уже после этого распоряжаться собственностью.

Если договор заключён без предварительной подготовки, тайно, без уведомления выгодополучателей, то приобретателя будет ждать гражданский иск, инициированный другими собственниками.

Процедура получения наследства происходит по закону или завещанию.

В первом случае, наследование осуществляется в порядке очерёдности, установленной в Гражданском кодексе. Правила данного порядка получения наследственных прав закреплены в главе 63, раздела пятого, книги третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Отсутствие акта последней воли означает, что вышеперечисленные нормы вступают в законную силу и необходимо их соблюдать.

Первыми вступают во владение члены семьи, которые относятся к 1-ой очереди. Сюда относятся родственники по прямой линии: дети, родители, жёны и мужья.

Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 41

Однако частенько возникает путаница, например, если:
  1. Супруг, который умер, разошёлся с официальной женой. Последняя не узнала о смерти мужа и пропустила срок обращения в нотариальную контору для получения собственности.
  2. Сыновей или дочерей умершего нет в живых. В таком случае право переходит родственникам из второй очереди, однако, если у наследодателя есть внуки, они являются наследниками из первой очереди по праву представления.
  3. Оказывается, что умершим было составлено завещание, но это было давно. Потомки могут не признать его действительность и начать процедуру оспаривания содержания акта в суде.

Выше приведены наиболее распространённые примеры недоразумений, которые возникают в семьях из-за вступления во владение имуществом. На практике вариантов гораздо больше. Человеку, который приобретает квартиру, переданную по наследству необходимо быть подготовленным к подобным казусам.

По общему правилу наследникам даётся шестимесячный срок на получение имущественных правомочностей. Несоблюдение без уважительных причин данных сроков влечёт лишения права лица в отношении объектов завещания. Человек может подать иск о восстановлении сроков принятия собственности аргументировав задержку. Обстоятельства должны быть вескими и подкреплёнными документальными или другими доказательствами.

Даже если по завещанию указывается только один наследник, ещё не значит, что существует гарантия безопасной сделки. Дело в том, что законом защищены некоторые категории граждан, которые требуют финансовой поддержки. К ним относятся:

  • дети, которые не достигли 18 лет;
  • нетрудоспособные родители;
  • лица на иждивении и прочие, указанные в ст. 1149 ГК РФ.

Этим людям полагается обязательная часть, она не должна быть меньше половины доли наследства, которая бы передавалась им по закону в порядке очереди.

Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 95

По факту процедура проходит так:
  1. Выгодополучатели узнают о продаже имущества и обращаются в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи недействительным.
  2. Суд удовлетворяет требования и аннулирует сделку, после чего покупатель имеет право получить деньги назад.

Однако есть вероятность того, что получатель скроет или потратит средства. В таком случае взыскание придётся проводить посредством обращения в Федеральную службу судебных приставов. Сотрудники откроют исполнительное производство и будут накладывать ограничительные меры на счета, имущество должника. Но если за недобросовестным продавцом ничего не числится, вернуть средства будет крайне затруднительно либо и вовсе невозможно.

[1]

Ещё один нюанс по поводу суммы, которую может вернуть приобретатель заключается в следующем. На реализацию недвижимости, которая находится во владении меньше трёх лет, нужно платить подоходный налог. Цена договора должна быть меньше одного миллиона рублей, чтобы лицо освобождалось от оплаты. Бывший владелец может предложить прописать в условиях соглашения не фактическую цену, которая передаётся на руки, а заниженную до граничного размера, когда уплачивать налог не нужно. Если покупатель пойдёт на поводу, то взыскать назад потраченные сбережения не выйдет. Возврату подлежит только та сумма, что была прописана на бумаге.

Однако это ещё не всё риски при покупке квартиры полученной в наследство. Типичной проблемой также является наличие условия в завещании. Например, наследодатель выразил волю передать имущество потомкам, но основным требованием вступления во владение является обязательство предоставить возможность другим членам семьи проживать там. Вряд ли кому-то захочется покупать дом, где могут жить чужие люди.

Читайте так же:  Как рассчитывается страховой стаж для пенсии?

Как предотвратить проблемы

Для того чтобы обезопасить себя о приобретения проблемной собственности, необходимо ознакомиться с её юридической судьбой.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 20

Для поверки дома нужно:
  1. Зайти на сайт Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и запросить выписку. Из документа можно узнать какие действия проводились с недвижимостью за последние годы до настоящей даты. Давность ограничивается 1998 годом. В выписке также указываются ограничения, которыми обременено имущество.
  2. Если есть возможность получить выписку из домовой книги, то лучше это сделать. В бумаге указываются лица, которые прописаны на жилой площади.
  3. О фактическом положении дел поведает разговор с соседями. Расспросить стоит о взаимоотношениях умершего с членами семьи, насколько остро стоял вопрос раздела имущества, какие претенденты были и до чего они договорились. Например, если объект унаследовала гражданская супруга притом что есть дети или внуки, вероятнее всего, спор присутствует.
  4. Также стоит проверить информацию о факте наличия отказа других преемников. В данном вопросе следует искать помощи у нотариуса.
При заключении соглашения должны присутствовать все выгодополучатели, потому что в документе должна стоять подпись всех участников. Однако некоторые лица для удобства прибегают к оформлению доверенности на одного человека.

Новому собственнику стоит совершить проверку документов на предмет круга полномочий представителя. Обратить внимание стоит и на срок годности доверенности. Документ должен иметь сведения о:

  • лице, которое передаёт полномочия;
  • представителе;
  • перечне действий, которые может совершать доверенный (должно быть указано совершать сделки по отчуждению имущества и получить вырученные средства);
  • реквизиты имущества, в отношении которого совершается представление;
  • дата и подписи сторон.

Бумага должна быть удостоверена нотариусом.

Также стоит уточнить действительно ли основной владелец умер. Ведь может ребёнок, на которого оформлена часть жилой площади решил продать её втайне ещё при жизни родителей. Подтверждение смерти находится в документах из органа записи актов гражданского состояния, свидетельстве о смерти или решении суда о признании человека умершим.

Случаи мошенничества при заключении договора

Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 165

К каким только схемам не прибегнут люди, чтобы получить прибыль. К сожалению, на рынке недвижимости также нередко встречаются мошенники, готовые нарушить закон ради выгодной сделки. Итак, при покупке наследственной квартиры, какие риски могут быть для покупателя?

Самый лёгкий способ — это подделка акта последней воли умершего. Человеку, который желает купить объект, необходимо каждый документ проверять через компетентные органы, в данном случае действительность бумаги сможет подтвердить нотариус.

Как подтверждение факта собственности жилой площадью злоумышленники готовы предъявить фальшивые бумаги дарения или мены.

Как же человеку определить, что его обманывают? Показать профессионалу договора, свидетельства и другие правоустанавливающие справки. Однако вряд ли здравомыслящий человек даст незнакомцу такие вещи на руки. Поэтому наилучшим способом будет договориться о встрече с продавцом, позвать юриста и попросить первого принести оригиналы всех документов. Грамотный специалист по манере общения и, прежде всего, по форме бумаг определит, мошенник это или нет. Если же владелец откажется показать оригиналы, скорее всего, он что-то скрывает.

Очень часто аферы прокручивают на объектах недвижимости, которые принадлежат:

  • пенсионерам;
  • людям, которым нужен особый уход;
  • если пожилой человек живёт вдали от близких.

К примеру, престарелому гражданину начинает помогать и жить вместе сосед, незнакомец или дальний родственник. Он втирается в доверие жертве и оформляет на себя генеральную доверенность. Сразу после смерти собственника, мошенник быстренько реализует недвижимость пока прочие родственники занимаются сбором документов или узнают о кончине близкого.

Бывает и так, что злоумышленникам удаётся так повлиять на волю бабушки или дедушки, что последние оформляют на них завещание. Для покупателя это небольшая проблема, но всё же риск обжалования завещания родственниками есть. Хотя, если документ составлен по закону, обделённые, скорее всего, проиграют дело.

В любом случае лучше лишний раз перепроверить бумаги получить консультацию специалиста, обдумать риски и проблемы, которые могут возникнуть наперёд.

Нюансы по наследству, которое было в собственности до трёх лет

Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 135

Итак, что же может ожидать новый владелец, если была произведена покупка квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности:
  1. Если есть преемники, которые не вступили в наследство в течение 6 месяцев, то вполне ожидаемым будет исковое заявление со стороны последних о восстановлении срока для наследования. Стоит заметить, что суд удовлетворит требования, если сочтёт причины просрочки уважительными.
  2. Такая же реакция будет и у лиц, которым положена обязательная доля по закону, если они не вовремя узнали о своём праве или смерти наследодателя.
  3. Если продавец скроет факт того, что по завещанию один из членов семьи имеет возможность проживать в помещении.
  4. Есть вероятность того, что в отношении человека, который передал дом, ведётся исковое производство. Дело начинает касаться покупателя, если бывшего владельца лишают владения жильём.
  5. Если окажется, что нет согласия супруга и его доля не была выделена.
  6. Если акт последней воли завещателя признаётся недействительным, при этом неважно сколько времени прошло с приобретения дома.

Если хотя бы один из рисков произойдёт, ситуация как минимум пощекочет нервы новому правообладателю. Самым неприятным исходом может стать оспаривание права владения помещением.

Срок трёх лет считается наиболее рискованным потому, что, как правило, за такой промежуток времени предъявляются претензии относительно наследуемых объектов, и он является, достаточным для решения вопросов в судебном порядке.

Кроме того, именно три года устанавливаются для исковой давности, возможности вступления и отказа от наследства.

Ещё более опасным является первый год. Передача прав – это длительный процесс, который сопровождается массой формальных особенностей. Так, например, часто возникают судебные прения по разделу собственности, поиск и оформление документации, неосведомлённость о смерти наследодателя по разным причинам (к примеру, отсутствие в стране).

Несмотря на то что шанс возникновения проблемы уменьшается с количеством пройденного времени, гарантии на их отсутствие дать никто не сможет.

Какие проблемы могут возникнуть, если жильё передано по завещанию

Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 145

Отдельного внимания требует рассмотрение проблемных нюансов для лица, которое покупает жилое помещение, доставшееся по завещанию.

Есть категория людей, которые полагают, что если имеется завещание, то риски при приобретении имущества сведены к нулю. Тем не менее такое утверждение не всегда соответствует настоящему положению дел.

Действительно, по некоторым актам последней воли достаточно ясно и понятно распределяется наследственная масса, так как в документе прописаны родственники, доли, которые полагаются каждому, и время на конфликты и оформление правомочностей сводятся к минимуму.

Несмотря на это, не все завещания составлены грамотно. Многие акты содержат размытые формулировки, неточное указание частей преемников или предметов, которые передаются. В таком случае поводов для семейных разногласий намного больше, что для потенциального нового владельца является неприемлемым.

Итак, каким рискам подвержена сделка купли-продажи дома по завещанию:

  1. Акт последней воли может быть обжалован. Решение выносится судом по инициативе одного из недовольных потомков. Для такого вердикта необходимо доказать, что бумага оказалась недействительной.
  2. Наследодатель установил завещательный отказ. Понятие означает, что лицо, которое указано в акте, имеет возможность проживать в помещении до конца жизни. При этом смена лиц владеющих жильём никак не сказывается на праве жильца.
  3. Наследники обязательной доли. Даже если все преемники, указанные в завещании, вступили в правообладание, это ещё не гарантия того, что требования не предъявят другие родственники (нетрудоспособные родственники, иждивенцы). Конечно, повод несвоевременного обращения должен быть обоснованным.

Причины считаются достаточными для признания акта недействительным, если наследодатель:

  • Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 196был официально недееспособным;
  • не осознавал суть происходящего по причине влияния алкоголя, наркотических или других, затуманивающих разум, веществ;
  • был подвержен физическому или психологическому принуждению.

Также существует риск признания получателя недостойным.

К причинам, по которым преемник лишается наследства относятся:

  • если наследник незаконным способом оказал влияние на наследодателя, его волю или других родственников, чтобы получить недвижимость;
  • если получатель не выплачивал алименты в пользу умершего.

К сожалению, покупатель практически никак не сможет предугадать такой исход.

Советы при покупке квартиры, переданной по наследству

На вопрос стоит ли покупать жильё, которое досталось в порядке наследства, однозначного ответа нет. Каждый человек решает для себя индивидуально, насколько выгодно, хлопотно и рискованно вступать в такую договорённость. Если же лицо решилось заключить договор, есть несколько советов, которым лучше следовать, чтобы свести риски до минимума. К ним относятся:

  1. Указывать в письменном соглашении реальную цену. То есть она должна равняться той сумме, которую плательщик передаст бывшему собственнику. Не соглашаться на нарушение этого правила в пользу аргумента о снижении суммы налога или освобождения от его уплаты. Надо помнить, что если что-то пойдёт не по плану, лицо может лишиться более крупной величины средств, чем размер налога.
  2. Стоит обратиться в страховую компанию и ознакомиться с вариантами страхования риска по потере недвижимости. Также уточнить случаи, при которых возмещается весь размер ущерба. И тогда, если приобретатель лишится квартиры, ему по страховке выплатят весь объём потраченных денег.
  3. Особое внимание стоит уделить проверке данных по недвижимости, цена на которую явно занижена (20-30% от рыночной стоимости). При этом продавец может ссылаться на разные обстоятельства, по типу, срочного переезда, сбора средств на лечение близких и тому подобное. Случается и такое, однако лучше проверить всё более детально.

В принципе, проверка ведомостей — это гарантия минимальных рисков при заключении любых соглашений, не только унаследованной недвижимости, поэтому на данный этап лучше потратить лишние средства и задействовать специалиста.

Подводные камни покупки недвижимости у представителя по доверенности

Читайте так же:  Как рассчитать госпошлину при уменьшении размера алиментов?

Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 104

При приобретении объекта по доверенности риски только добавляются. Объяснить увеличение шансов быть обманутым довольно просто. Документ, который даёт полномочия третьему лицу совершать действия в отношении чужого имущества, может оказаться:
  1. Поддельным.
  2. Просроченным. Если указанная дата его действия прошла, значит срок давности истёк.
  3. Не позволяющим осуществлять реализацию имущества. В пунктах полномочий представителя чётко не прописана такая возможность, формулировка должна быть ясной и конкретной, никакие размытые или обобщённые фразы не подойдут.
  4. Отозванным. Гражданин, который выдал доверенность, вправе отменить её в одностороннем порядке, то есть, не сообщая представителю.

Желательно, чтобы встреча с настоящим владельцем всё же состоялась. Во время неё необходимо попросить удостоверение личности собственника, его паспортные данные, узнать действительно ли этот человек владеет квартирой. Информация подлежит уточнению в паспортном столе.

Следующим важным пунктом для поверки, является наличие дееспособности продавца.

Если человек не имеет гражданской дееспособности, суд признает сделку по реализации недействительной. Кроме того, риск, что вернуть деньги не получится значительно увеличивается.

О дееспособности лица, у которого покупают жильё, свидетельствует наличие водительского удостоверения или справки из медицинского учреждения.

Как вынести выгоду из приобретения унаследованного жилья

Одна и та же жилая площадь может перепродаваться множество раз. Главный козырь, которым пользуются злоумышленники, это желание людей потратить меньше денег. Поэтому цены на жилой угол у мошенников зачастую ниже рыночных. Отсутствие юридических знаний у большей массы населения также способствует росту преступности в данной сфере.

Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 31

Правонарушители надеются, что если объект будет переходить из одного владения в другое, конечное, по итогу будет узаконено. Так как последний, кто купил дом, уже не будет знать историю жилья, суд признает его добросовестным приобретателем.

Однако такое мнение является ошибочным. Даже несмотря на большое количество сменяющихся собственников, решением суда жилой угол будет возвращён тому, кому он принадлежит по законному праву.

Таким образом, появляется ещё один совет — обращаться за документацией в Бюро технической инвентаризации. Такое действие решит сразу несколько проблем:

  • справки дадут только реальному собственнику, поэтому можно не переживать о том, что договорённость заключается с мошенником;
  • появляются подробные ведомости о приобретаемом объекте.

Когда стороны сидят за столом переговоров, готовые подписать бумаги, торопиться не нужно. Стоит внимательно без спешки прочитать условия, мелкий шрифт, уточнить непонятные моменты и невнятные формулировки. Не нужно стесняться настаивать на изменении некоторых пунктов. Лучшим помощником на встрече будет грамотный юрист по вопросам недвижимости.

Как рассчитаться за покупку

Существует несколько видов расчёта с бывшим собственником:

  1. Передать средства лично по завершении составления соглашения. Расчёты производятся наличными, они предшествуют проведению государственной регистрации жилой площади.
  2. Передача денег в бумажном виде после государственной регистрации.
  3. Перечисление суммы посредством банковских инструментов, например, на ячейку банка.

Практика показывает, что последний метод наиболее приемлемый, так как существует подтверждение банковской структуры, что деньги были переданы. Дополнительно рекомендуется взять с получателя расписку о том, что конкретная сумма денег была перечислена в счёт уплаты сделки по покупке недвижимости. Тут же указать паспортные данные выгодополучателя.

Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности 60

Перед совершением оплаты необходимо:
  1. Перепроверить по справке о составе семьи, есть ли в квартире люди, которых нельзя выписать не имея разрешения из специальных государственных структур.
  2. Проверить, нет ли в доме лиц, которые могут претендовать на пожизненное проживание.
  3. Уточнить наличие согласия других членов семьи, которые имеют право на часть собственности, включая супруга продавца.

Также нужно понимать, что по закону разрешено передавать жильё, взятое в ипотеку, поэтому уточнению подлежит и факт того, нет ли по нему долгов.

Порядок действий при совершении покупки

Пошаговая инструкция по тому, как купить унаследованное жильё состоит из таких пунктов:

  1. Определиться со второй стороной о месте заключения договора и времени.
  2. Согласовать способ проведения передачи денег.
  3. Оформить на бумаге соглашение.
  4. Далее, в зависимости от вида способа перечисления средств:

передать сумму на сохранение в банковскую ячейку;

найти людей, готовых стать свидетелями личной передачи денег.

  1. Обе стороны должны навестить нотариальную контору. Нотариус может отказать, если участники заявятся к специалисту не по месту нахождения имущества, поэтому надо выбрать именно местного юриста.
  2. Для оформления собственности необходимо заплатить государственную пошлину, которая составляет 0.5% от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20 000 рублей, согласно налогового законодательства). Также оплачиваются нотариальные услуги, стоимость которых устанавливается нотариальной палатой.
  3. Договор подписывается и удостоверяется нотариусом.
  4. Проводятся расчёты.
  5. Стороны идут в отделение Росреестра, где проводится регистрация смены собственника. Эту же операцию также может провести многофункциональный центр. Сотрудникам организации необходимо предоставить нотариально заверенное соглашение.

Что должно быть включено в содержание договорённости:

  • ведомости о технических характеристиках жилого помещения;
  • адрес, по которому оно находится;
  • цена договорённости;
  • момент, с которого соглашение обретает юридическую силу;
  • пункт о распределении трат на оформление купли-продажи;
  • ведомости о сторонах.

Сторона, которая продаёт, должна иметь при себе:

  • документ, удостоверяющий личность, паспорт;
  • свидетельство о вступлении в наследственные права;
  • справку из реестра недвижимости;
  • план этажности;
  • экспликацию.

Приобретатель берёт только паспорт.

Конечно, иногда достаточно хороших отзывов о владельцах, чтобы довериться и вступить с ними в договорные отношения. Но слепо верить нельзя, лучше несколько раз перепроверить все факты и бумаги.

Выше приведены основные рекомендации, которые стоит учитывать при приобретении унаследованного дома. Но в каждой отдельной ситуации лучше не экономить и взять юриста, который на всех этапах заключения соглашения будет подсказывать и предостерегать об опасностях.

319 просмотров

Закон предусматривает возможность подачи искового заявления в суд наследником в течение 10 лет. Если гражданин докажет, что его права нарушены, то суд признает его права на наследство. Однако спорное имущество может быть давно продано третьим лицам. Рассмотрим, какие риски несет покупатель, купив квартиру, полученную в наследство по закону или по завещанию.

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству

Приобретение квартиры является рискованным мероприятием. На рынке недвижимости встречаются разные ситуации.

Варианты мошенничества с наследственной недвижимостью:

  1. Завещание составлено под влиянием угроз, недееспособным собственником или гражданином, который не осознавал последствия действий. Наследник вступает в права. Квартира неоднократно перепродается. Надлежащие наследники имеют право оспорить завещание в суде.
  2. Родственники умершего гражданина не знали о его гибели. Но впоследствии они обращаются в суд с заявлением о восстановлении сроков. Если суд удовлетворит подобные требования, то ранее выданное свидетельство признается недействительным. Следовательно, оформление наследства происходит повторно. Доли имущества перераспределяются.
Покупатель несет риск потери денежных средств, внесенных в качестве оплаты за квартиру. Наследственная квартира относится к самым проблемным объектам на рынке недвижимости.

Получателю необходимо выяснить следующую информацию:

  • наследование походило по завещанию или по закону;
  • сколько лет прошло с момента оформления наследства.

По завещанию

Особенностью приобретения наследственной квартиры, полученной по завещанию, заключается в возможности изучения документа. Покупатель может прочитать распоряжение и узнать о его особенностях.
Важно! Желание продавца скрыть документ, должен насторожить покупателя. если продавец не замышляет мошеннических действий, то причин для сокрытия данных нет.

Основные сложности при покупке квартиры, полученной по завещанию:

  1. Наличие завещательного отказа или возложения (ст. 1137 ГК РФ). Гражданин мог включить требование о проживании в квартире иждивенца или родственника. Закон защищает права оказополучателя, поэтому в случае перепродажи квартиры, право на проживание сохраняется.
  2. Наличие нескольких наследников. В договоре купли-продажи должны проставить подпись лично каждый из собственников. Однако зачастую граждане оформляют нотариальную доверенность на одного из продавцов. В завещании необходимо выяснить, скольким наследникам завещана жилплощадь. Если в состав собственников не входит один из потенциальных получателей, то приобретение объекта чревато неприятностями.
Возможно наследники оформили его долю законно (по абсолютному или адресному отказу). Однако не исключено, что гражданин просто не знал о наличии документа. В этом случае покупка чревата судебными разбирательствами.
  1. Наличие несовершеннолетних наследников. Если в завещании указан несовершеннолетний наследник, а в состав собственников квартиры он не входит, то необходимо потребовать разрешение районного отдела опеки на отказ от вступления в наследство. Наличие отказа говорит о том, что объем имущества меньше, чем количество долгов покойного. В противном случае отдел опеки такое разрешение не даст. Нужно изучить информацию – возможно квартира находится в ипотеке. Тогда нужно еще и разрешение банка на продажу.
  2. Фактическое вступление в наследство. В случае принятия имущества по факту, продавец не имеет необходимых документов на объект. Возможно наследники не знали о необходимости оформления имущества, которое находится у них в пользовании. Поэтому нужно проверить наличии всех необходимых документов на квартиру, включая свидетельство о правах на наследство.

Без завещания

Риски при покупке квартиры, унаследованной по закону:

  1. Перечень наследников достоверно не известен даже самим получателям. Наследодатель мог скрывать информацию о внебрачных детях, детях от других браков, иждивенцах.

Пример. Гражданин Р. длительное время работал на должности, предусматривающей командировки. Он отсутствовал по 5 месяцев в год. После его смерти, супруга и сын вступили в наследство. Однако через год объявилась женщина. Она пояснила, что гражданин Р. проживал с ней в период командировок. А также у них есть совместный ребенок, которого наследодатель официально признал. Так как ей не сообщили информацию о его смерти, то она не могла своевременно подать документы нотариусу от имени сына. Суд восстановил срок для вступления в наследство. Имущество было переделено на 3 наследников.

  1. Выявление наследников по праву представления или наследственной трансмиссии. В такой ситуации правом на получение собственности покойного наделяются наследники 2 или последующей очереди. Однако по праву представления долю в имуществе могут получить внуки. Такой вариант чреват полным изъятием собственности у наследника 2 очереди.
Читайте так же:  Прием на работу несовершеннолетнего

Пример. На момент смерти гражданки А., у нее не было официального супруга. А ее сын и родители погибли. Поэтому в наследство вступила родная сестра. Однако через 3 года объявилась сожительница сына. У них была общая дочь. Отцовство было официально установлено. Поэтому девочка имела право на долю в имуществе бабушки. Свидетельство о правах на наследство сестры пришлось аннулировать и передавать права на имущество внучке.

Предусмотреть все риски в такой ситуации практически невозможно. Приобретение такого жилого помещения целесообразно только после окончания 10 летнего срока давности.

Покупка квартиры, полученной в наследство менее 3 лет

Особенностью сделки с квартирой, унаследованной до 3 лет назад, является необходимость выплаты подоходного налога продавцом.

После продажи объекта, гражданин должен:

  • оформить налоговую декларацию в установленный срок;
  • оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта.

Поэтому зачастую продавец настаивает на искусственном снижении стоимости в договоре купли-продажи. Остальную часть денежных средств он просит передать ему на руки наличными.

 Причины для отказа от уменьшения цены квартиры в договоре со стороны покупателя:

  1. В случае выявления значительных недостатков жилого помещения, о которых продавец знал, но скрыл, возможно расторгнуть сделку в судебном порядке. Однако возврату подлежит только сумма по договору. В случае занижения цены, покупатель остается в проигрыше.
  2. Сокрытие информации от ИФНС является мошенничеством. Соглашаясь на уменьшение цены, покупатель становится участником действий, наказуемых законом.

Полученной в наследство более 3 лет назад

Считается, что приобретение квартиры, полученной в наследство, менее 3 лет назад, является более рискованной сделкой. Так как общий срок исковой давности не вышел. Однако по сделкам с наследственным имуществом такой срок составляет до 10 лет.

Поэтому в случае с наследственным имуществом не стоит отталкиваться от 3 летнего срока давности.

Покупка квартиры, полученной в наследство, через представителя

Если наследников несколько, то они могут оформить нотариальную доверенность на одного из них для удобства оформления следки.

На что нужно обратить внимание при заключении договора:

  1. Доверенность должна быть оформлена нотариально. Проверить подлинность доверенности можно на сервисе Федеральной нотариальной палаты.
  2. Перечень полномочий доверенного лица должен включать право подписи договора, право получения денежных средств (задатка, оплаты по контракту).
  3. При наличии доверенности от несовершеннолетнего собственника (в возрасте от 14 до 18 лет), необходимо указание на согласие законного представителя.
  4. Если наследником доли является малолетний гражданин, то законному представителю не требуется нотариальная доверенность для представления его интересов. Достаточно документа, подтверждающего его полномочия.
Важно! Если вопрос приема-передачи вырученных средств не прописан в документе, то нужно настоять, чтобы наследник присутствовал при заключении договора купли-продажи.

Пример. Наследник сделал доверенность на продажу своей квартиры. Покупателям пояснили отчуждение жилья через представителя внезапным отъездом владельца за границу. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи. Покупатели передали представителю задаток. После чего владелец квартиры отменил доверенность. Представитель пропал с поля зрения, перестал отвечать на звонки. Собственник заявил, что стал жертвой обмана. Основная сделка купли-продажи квартиры не состоялась. Покупатели не стали обращаться в полицию. Мошенники оказались безнаказанными.

Срок давности при обращении в суд

Срок давности зависит от причин подачи иска:

  1. Восстановление сроков вступления в наследство – 6 месяцев с момента окончания причин их пропуска (ст. 1155 ГК РФ).
  2. Оспаривание завещания – 1 год с момента, когда гражданин узнал или мог узнать о нарушении прав (ст. 181 ГК РФ).
  3. Признание завещания ничтожным – 3 года с момента гибели собственника (ст. 181 ГК РФ).
  4. Максимальный срок давности составляет 10 лет с момента открытия наследства (ст. 196 ГК РФ).
  5. Обращение за выделением супружеской доли – 3 года с момента, когда супруг узнал о гибели мужа/жены.

Покупка квартиры, доставшейся по наследству: пошаговая инструкция

Алгоритм совершения сделки:

  1. Сбор документации.
  2. Оформление договора.
  3. Нотариальное удостоверение (при необходимости).
  4. Государственная регистрация.

Необходимые документы

Для заключения договора купли-продажи квартиры потребуются:

  • паспорта участников соглашения;
  • свидетельство о правах на наследство на отчуждаемый объект;
  • выписка из ЕГРН;
  • техническая документация на недвижимое имущество;
  • отчет об оценке объекта;
  • справка о составе семьи продавца.
Важно! Если квартира является наследственным имуществом, то согласие супруга на продажу не требуется. Объект является личной собственностью наследника.

Договор купли-продажи

При заключении договора купли-продажи стороны должны придерживаться базовых требований для подобных сделок.

В соглашении указываются следующие данные:

  • наименование документа;
  • дата, место его составления;
  • предмет соглашения;
  • стоимость имущества и порядок расчета;
  • права и обязанности сторон договора;
  • ответственность продавца/покупателя;
  • заключительные положения;
  • адреса, подписи участников сделки.

Договор составляется по числу сторон:

  • по одному для каждой стороны (продавец, покупатель);
  • если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то оформляется дополнительный экземпляр для нотариуса.

Образец договора купли-продажи

Расходы на проведение сделки

Основные расходы при оформлении договора купли-продажи квартиры

1 Оформление контракта Если договор купли-продажи составляет в простой письменной форме, то стороны несут расходы только на оформление контракта у юриста Стоимость услуг различается в зависимости от юридической конторы
2 Услуги агентства недвижимости Если стороны привлекали риелтора, то он должен оказать содействие в сборе документации и подготовке договора купли-продажи Ставка устанавливается агентством недвижимости. В среднем составляет 5% от суммы сделки
3 Услуги нотариуса Если сделка проходит у нотариуса, то участникам соглашения придется оплатить госпошлину и услуги нотариуса Ставка пошлины составляет 0,5% от суммы соглашения. Однако размер госпошлины не должен быть менее 300 р. и более 20 000 р. (ст. 333.24 НК РФ).

Нотариальная регистрация договора купли-продажи требуется в следующих случаях:

  • в качестве одной из сторон выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин;
  • сделка проходит в отношении доли в квартире.

В остальных случаях обращение к нотариусу возможно на усмотрение сторон. Оплата пошлины возлагается на ту сторону, которой необходимо такой оформление. Если сделка оформляется в отношении доли, то пошлина может быть поделена между сторонами, по договоренности.

Сумма сбора у нотариуса удерживается разово, независимо от количества совладельцев объекта недвижимости (Письмо ФНП от 22.06.2016 № 2173/03-16-3). Что касается стоимости нотариальных услуг, то здесь многое зависит от региона. Уточнить размер ставки можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация права собственности

Договор купли-продажи квартиры подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности переходит к покупателю только после внесения соответствующих данных в Росреестр.

Чтобы переоформить право собственности потребуется:

  • паспорт покупателя квартиры;
  • договор купли-продажи;
  • техническая документация на квартиру;
  • квитанция об оплате пошлины.

За регистрацию права собственности с нового владельца удерживается госпошлина. Ее размер составляет 2000 р. (ст. 333.33 НК РФ).

Как защитить себя от мошенников при покупке жилья

Перед приобретением квартиры целесообразно защитить себя от мошеннических действий. Для этого необходимо проверить информацию о квартире.

Варианты получения информации:

  1. Обращение в агентство недвижимости. Главным минусом такого мероприятия является высокая цена. Организация проверит чистоту сделки, однако возьмет процент от суммы договора.
  2. Опрос соседей. Дополнительную информацию можно получить у соседей. Обычно данная категория граждан обладает полезными сведениями для покупателей.
  3. Оформление квартиры в ипотеку. При покупке жилплощади через банк, кредитная организация самостоятельно отслеживает чистоту сделки. Так как в случае потери прав на объект у покупателя, банк теряет предмет залога.
  4. Получение выписки из ЕРГН. Документ может получить каждый гражданин на платной основе. Его можно заказать онлайн или через МФЦ. Бумажный экземпляр стоит 700 р., электронный документ – 400 р.

Выписка содержит данные:

  • о всех собственниках квартиры, в том числе несовершеннолетних;
  • арестах имущества;
  • обременениях;
  • закреплении жилплощади за детьми-сиротами и заключенными;
  • данные о правоустанавливающем документе.
В случае с наследованием, правоустанавливающим документом является свидетельство о правах на наследство. Покупатель должен выяснить, оформлялось наследство по завещанию или по закону.
При наличии завещания целесообразно ознакомится с документом. При оформлении квартиры по закону, нужно просить выписку из домовой книги, чтобы уточнить количество зарегистрированных граждан.

При заключении договора купли-продажи квартиры далеко не каждый покупатель интересуется судьбой приобретаемого объекта. Однако халатность в отношении недвижимости может дорого стоить. Чтобы избежать судебных разбирательств по иску родственников умершего гражданина, необходимо проверить юридическую чистоту документов еще на стадии переговоров с продавцом. На что следует обращать внимание можно узнать у нашего юриста. На сайте есть форма обратной связи. Вам достаточно оставить заявку на обратный звонок. Юрист перезвонит в оговоренные сроки. Консультации предоставляются бесплатно. Если требуется юридическое сопровождение сделки, то об этом можно отдельно переговорить со специалистом.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Источники:

  1. Историческая наука и методология истории в России XX века. — М.: Северная Звезда, 2016. — 415 c.
Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here