Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Просто о сложном на тему: Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? с объяснением простыми словами. Если что-то не понятно, то вы всегда можете задать вопрос нашему дежурному юристу.

Ст. 162 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения организацией договора об управлении многоэтажным домом с каждым собственником квартиры. Он подписывается после выбора УК, к обязанностям которой относится обеспечение функционирования коммуникационных систем, защита прав жильцов и т.д.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? 54

Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями или пренебрегает ими, то жильцы имеют право расторгнуть с ней договор. Причины смены организации:

  • Окончание периода действия договора, заключенного жильцами с управляющей компанией;
  • Невыполнение услуг, предусмотренных договором, организацией;
  • Оказание услуг плохого качества;
  • Невыполнение заявок от жильцов по ремонту;
  • Отсутствие у организации лицензии;
  • Сокрытие деятельности и расходов.

Внимание! Договор между собственниками жилья и управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.

Управляющей компании предоставляется год, чтобы она смогла наладить работу, обеспечить выполнение обязательств, проявить себя в деятельности. Если жильцы видят, что она не справляется со своими обязательствами даже после года с момента назначения, то у них появляется право сменить управляющую компанию.

Смена УК — радикальная мера. Жильцы могут для начала составить жалобу на управляющую компанию в жилищную инспекцию КЛЮЧ жалоба на управляющую компанию в жилищную инспекцию. Если это не решит проблем, у жильцы могут написать заявление в прокуратуру. Как это сделать — читайте в этой

статье

При неисполнении организацией условий, предусмотренных договором, на основании решения общего собрания жильцов собственники квартир также могут отказаться от выполнения условий договора.

Порядок действий

Смена управляющей компании в многоквартирном доме происходит поэтапно:

  • Жильцы принимают решение о смене организации.
  • Выбирают новую управляющую компанию, которой будет доверено управление домом.
  • Назначается и проводится общее собрание, на повестку которого выдвигается вопрос о замене.
  • Составляется протокол собрания, который является документальным выражением согласия жильцов.
  • Передача протокола управляющим компаниям – старой и выбранной в качестве замены.

Так, рассматривая вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, стоит отметить, что процедурой не является чрезвычайно сложной.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? 96

Нюансы процедуры по замене управляющей компании

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме состоит из 5 перечисленных выше шагов. Кроме них, важно учитывать следующие нюансы:

Обязанности УК

О том, какие обязательства несет управляющая компания по содержанию дома — читайте в статье

здесь

  • Если жильцы по определенным причинам не смогли принять участия в голосовании, но не согласны с принятым решением, то они имеют право обжаловать его в судебном порядке. Иск подается не позднее полугода после оглашения решения;
  • Если собственник жилья не может лично принимать участие в собрании, то может воспользоваться помощью представителя. Регистрация участников осуществляется посредством указания паспортных сведений;
  • Если хоть один жилец многоквартирного дома не получит извещение о проведении собрания, то его можно признать незаконным, а принятые решения недействительными. Протокол, составленный в ходе такого собрания, не будет обладать юридической силой;
  • Законодательством устанавливается срок направления уведомления. Оно должно быть отправлено не позднее, чем за 10 дней до организации собрания.

Чтобы подсчитать голоса участников во время собрания, назначается счетная комиссия. Её задача – оформление протокола, подсчет голосов, оглашение принятого решения о замене управляющей организации либо о продолжении с ней сотрудничества.

Чтобы получить решение о замене компании, важно, чтобы за него отдала свой голос большая часть собственников жилья (более 50%). После того, как решение будет оглашено, подписывается договор, положения которого предусматривают переход к сотрудничеству с новой управляющей компанией.

О смене УК смотрите видеосюжет:

Перезаключение договора с УК

Один из важнейших моментов – это заключение договора с другой управляющей компанией. Оно осуществляется в несколько стадий:

Выбираем — ТСЖ или УК

Читайте так же:  Не хотят отдавать долг что делать

Что лучше выбрать — ТСЖ или УК. Какие у них плюсы и минусы? Разберем на нашем сайте

здесь

  1. Формирование положений договора, согласование их с собственниками жилья.
  2. Организация общего собрания, на повестку которого выносится обсуждение пунктов договора.
  3. Размножение соглашения в целях передачи копии каждому собственнику квартиры.
  4. Согласование условий с управляющей организацией.
  5. Перезаключение соглашения.

Определиться с новой компанией рекомендуется до назначения и проведения общего собрания. Благодаря этому выбор будет объективным, а не спешным.

Уточнить срок действия договора с управляющей компанией можно непосредственно в организации или при изучении текста соглашения. Важно, что уведомить УК о смене необходимо за 30 дней до окончания периода действия договора.

Если у вас остались вопросы по смене управляющей компании — задавайте их в комментариях к статье

На практике не всегда обслуживающая жилые дома организация добросовестно относится к своим обязанностям. Что делать в данном случае жильцам, и как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме?

Когда можно поменять

Если работа управляющей фирмы не устраивает жильцов многоквартирного дома, допускается ее замена после завершения срока действия договора (через 1-5 лет). Российское законодательство предусматривает замену фирмы уже спустя 12 месяцев после заключения с ней договора в случае ненадлежащего исполнения условий по данному документу.

Управляющей компании отводится 1 год на налаживание своей деятельности и обеспечение выполнения обязательств. Если она не справляется с основными рабочими функциями, жильцы вправе ее заменить.
Подобная процедура требует больших затрат времени и терпения. Управляющая компания может не согласиться передать документы другой организации.

Чтобы замена УК произошла, нужно соблюдать определенные правила и собрать доказательную базу о том, что она действительно не выполняет свою работу. Причин, по которым собственники квартир недовольны работой УК, может быть много. В первую очередь плохое содержание дома и прилегающей к нему территории, то есть низкое качество предоставляемых коммунальных услуг.

Еще одним важным моментом в работе УК является прозрачное ведение финансово-хозяйственной деятельности. Она должна предоставлять собственникам отчет о выполненной работе, расходах, а также тарифах ЖКХ.С данной информацией можно ознакомиться на сайте управляющей фирмы. На собрании жильцов она предоставляется в первом квартале каждого года.

Также, по запросу владельцев квартир сотрудники УК должны предоставить всю необходимую документацию (отчеты, квитанции). Если управляющая компания отказывает в предоставлении необходимых сведений, то за несоблюдение условий договора жильцы могут изъявить желание о ее смене.

ВНИМАНИЕ! Смена управляющей фирмы — мера радикальная. Предварительно можно составить жалобу в жилищную инспекцию. Если проблема не решается, тогда пишется заявление в прокуратуру.

[1]

Порядок смены

Смена УК должна сопровождаться определенным алгоритмом действий. В первую очередь необходимо выбрать новую фирму. Предварительно изучается рейтинг управляющих компаний. Затем проводится проверка, насколько качественно она выполняет свои обязательства. Можно съездить и ознакомиться с состоянием подъездов и дворов тех домов, которые находятся в ее управлении.

Чтобы не ошибиться с выбором, необходимо запросить у юридического лица следующую информацию:

  • Список учредителей.
  • Период ведения управленческой деятельности.
  • Отчет о фактическом состоянии УК (финансовом и экономическом).
  • Отзывы об организации.
  • Сколько домов находится в обслуживании.
  • Наличие лицензии и квалифицированных сотрудников.
  • Перечень предоставляемых услуг и материальной базы.

После чего, проводится собрание жильцов и обсуждается вопрос о подходящих способах смены компании. В данной процедуре необходимо руководствоваться Жилищным Кодексом РФ. Смена обслуживающей организации без серьезных оснований проводится не будет. Выделяют несколько способов смены УК:

  1. По завершению срока действия договора.
  2. В случае выявленных нарушений по договору со стороны организации, осуществляющей контроль домов. Согласно ЖК РФ (статья 162), документ может быть расторгнут в одностороннем порядке.
  3. В случае отзыва у компании лицензии.
  4. Расторжение договора по обоюдному согласию сторон.
  5. В случае изменения управленческой деятельности многоквартирным домом. Например, на собрании жильцов было принято решение создать ТСЖ.
Читайте так же:  Куда подать на алименты

Непосредственно само товарищество управлением дома не занимается, оно нанимает УК. Следующим этапом будет проведение собрания жильцов жилого дома. Порядок смены управляющей компании не может проходить без решения собрания. Для этого каждый владелец помещения получает повестку за 10 дней до даты назначения общего сбора.

ВНИМАНИЕ! Принятое решение собрания собственников является законным только в том случае, если каждый житель жилого дома был оповещен.

[2]

Если по какой-либо причине владелец жилья не может присутствовать на собрании, он может отправить туда своего представителя. Согласно правилам смены управляющей компании, решение должны принимать собственники, у которых более 50% голосов.

Причем подсчет ведется не по количеству жильцов, а по площади квартир относительно общего метража здания. В подсчете голосов участвует счетная комиссия, присутствующая на собрании. Также в ее обязанности входит составление протокола, который будет основанием для смены УК. После чего, орган управления оповещается о расторжении с ним договора.

Собственники квартир должны быть уведомлены о принятом решении в течение 10 дней. Аналогичный срок определен для направления одного экземпляра протокола в управляющую фирму. Решение о смене УК должно быть направлено не только в прежний управленческий орган, но и во вновь выбранный. Также должны быть оповещены следующие инстанции:

  • Органы Госжилнадзора.
  • Органы муниципалитета, которые контролируют жилищные вопросы.

Уведомление должно обязательно содержать наименование новой выбранной УК с указанием ее юридического адреса. Если собственники жилья изъявили желание самостоятельно заниматься управлением дома, то в уведомлении должна быть указана информация об одном из лиц, которое будет осуществлять деятельность.

После выбора новой УК бывшая обслуживающая организация должна передать в течение месяца все документы новой организации. Если в указанный срок они не предоставляются, то новый управленческий орган имеет право обратиться в жилищную инспекцию, прокуратуру или суд.

Возможен вариант дальнейшего сотрудничества с прежней УК, только на новых условиях. Для этого составляется новый договор с приложением дополнительных положений. Документ в обязательном порядке предоставляется в письменном виде. Подписывают его обе стороны: организация и жильцы дома.

Куда обращаться

Иногда возникают ситуации, когда у владельцев жилья не получается отказаться от услуг управляющей фирмы. В этом случае придется обратиться в Роспотребнадзор, либо специальные органы, которые защищают права потребителей.

Если обслуживающая компания не желает добровольно передавать полномочия вновь избранной УК, можно обратиться с иском в судебный орган. Но для этого должен быть правильно выполнен порядок проведения собрания. Кроме того, должны быть предоставлены серьезные основания для смены фирмы.

Таким поводом могут служить грубые нарушения со стороны органа управления. Например, отсутствие в холодное время газа, воды или слабое отопление. В этом случае можно составить жалобу с приложением доказательств о нарушении.

Можно подготовить видео, аудиозаписи или сделать фотографии, отражающие суть проблемы. Особое внимание обращают на акты независимых экспертов (замеры температуры в помещении, осмотр неисправного трубопровода).

ВАЖНО! Перед тем, как подать в суд заявление, нужно предоставить жалобу компании, занимающейся управлением и контролем домов.

[3]

Перезаключение договора

Заключение нового соглашения с выбранной управляющей компанией — один из ключевых моментов. Проходит оно в несколько этапов:

  1. Формируются и согласовываются основные положения договора с жильцами дома.
  2. Проводится собрание, на котором оговариваются все пункты договора.
  3. Предоставление копии документа каждому собственнику жилья.
  4. Согласование условий с новой обслуживающей организацией.
  5. Перезаключение договора.

О сроке действия соглашения можно уточнить из его содержания, либо непосредственно в самой УК.

Читайте так же:  Лишение родительских прав отца: основания и с чего начать?

Наш сайт «ukaz.wiki» является некоммерческим проектом и существует только благодаря энтузиазму автора. К сожалению, финансовая ситуация в стране и значительно «подросший» доллар, вынуждает обратиться за помощью. Любая помощь проекту — это добрый шаг с вашей стороны, вы становитесь хотя бы немного, но соавтором проекта и непосредственным образом влияете на его дальнейшее развитие.

От жильцов часто слышны жалобы на несвоевременное предоставление квитанций, некачественное осуществление ремонта, грязь в подъездах и прочие признаки недобросовестного выполнения прямых обязанностей. Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? Организовать собрание, провести голосование, подготовить документы и найти достойную альтернативу.

Законодательная база

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? 98

Переходу в другую управляющую компанию должно предшествовать изучение норм Жилищного кодекса – основного закона, регламентирующего подобные взаимоотношения. Ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ закрепила за владельцами возможность расторжения договора с недобросовестной обслуживающей организацией в одностороннем порядке. Приняв решение большинством голосов, собственники квартир могут перейти в другую организацию или сформировать товарищество.

Обязанности управляющей компании

Чем занимается управляющая компания? Следит за состоянием здания, проводит необходимые косметические и восстановительные работы, организует уборку придомового пространства и мест общего назначения. Если на прилегающем земельном участке высажены деревья, то обслуживающая организация обязана проводить их обрезку и снос (по необходимости). Игнорирование условий может привести к жалобам или даже судебным разбирательствам.

К функциям управляющих компаний также относится очищение фасада, ремонт оконных рам, восстановление целостности стекол в подъездах, покраска, межсезонная подготовка, своевременное удаление снега и наледи с крыш, заключение договоров на обслуживание со сторонними компаниями и т.д. Организации также должны осуществлять сбор средств за блага цивилизации, а в случае необходимости вести претензионную работу с ресурсоснабжающими обществами.

Основания

Смена управляющей компании в многоквартирном доме невозможна без проведения собрания владельцев недвижимости и фиксации результатов голосования. Жилищный кодекс гласит, что основная цель фирмы – обеспечить комфорт и высокий уровень обслуживания. Если управляющая компания не выполняет свои обязанности или не располагает разрешением на подобную деятельность, то жильцы должны незамедлительно расторгнуть взаимоотношения и найти более надежного исполнителя.

Алгоритм действий

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? 45

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме? Для начала нужно найти достойную альтернативу и организовать инициативную группу.

Собрание собственников

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? 146

Собрание жильцов проводится после внимательного ознакомления с договором. Наболевшие вопросы включаются в повестку протокола о смене управляющей компании (образец можно найти в открытом доступе). Для соблюдения официальной части и достижения эффективности собрания (высокой явки), собственников квартир следует заблаговременно предупредить о мероприятии.

Уведомление УК

Скачать образец заявления

Жилищное законодательство позволяет вступить в договорные отношения с новой управляющей компанией по завершении договора, ввиду выявления серьезных нарушений, отзыва лицензии или достижения взаимного согласия с текущим исполнителем. О планируемом собрании владельцев жилья (с целью разорвать договорные отношения) нужно уведомить управляющую компанию в письменном виде за 5 рабочих дней до мероприятия.

Выбор новой организации

Как поменять управляющую компанию на другую? Провести голосование жильцов и попросить основную согласную часть (более 50% собственников) поставить свою подпись в договоре. Должным образом оформленные протокол и соглашение являются основанием для обращения новой управляющей компании в государственный жилищный надзор с целью внести корректировку в разрешение.

Составление договора

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? 8

При оформлении договора с новой компанией следует придерживаться норм, установленных Постановлением Правительства № 491 в 2006 году. Главное преимущество соглашения -собственники квартир могут самостоятельно принять решение, какие условия являются для них существенными.

Необходимая документация

Начало управления многоквартирным домом сопряжено со сбором некоторых бумаг. Получение разрешения от жилищной инспекции невозможно без предоставления протокола и подписанного договора. Остальную документацию обязан передать предыдущий исполнитель.

Финансовые вопросы

Самой болезненной для граждан является материальная сторона. Многим кажется, что изменения неизбежно повлекут за собой рост затрат – увеличение плат, повышение заработка и т.д. Практика показывает, что новая управляющая компания полноценно начинает функционировать спустя 1-2 месяца с момента передачи дел.

Читайте так же:  Тесты при трудоустройстве

Техническая и бухгалтерская документация, а также бумаги, подтверждающие взаимодействие с ресурсоснабжающими и подрядными компаниями, передается от старого исполнителя новому в рамках акта приема-передачи. Осуществить процедуру необходимо за 30 дней до окончания действия договора.

Если управляющая компания не хочет отдавать дом

Отказ управляющей компании расторгать взаимоотношения с жильцами влечет за собой нарушение действующего законодательства. Ч. 7 ст. 162 ЖК РФ гласит, что новая управляющая компания, решение о выборе которой утверждено в протоколе общего собрания жильцов, должна приступить к исполнению своих обязанностей максимум через 30 дней. На намеренные бездействия предшествующей обслуживающей компании следует жаловаться в прокуратуру или подавать иск в суд.

Можно ли поменять на ТСЖ

Что лучше: ТСЖ или управляющая компания? Для каждого из вариантов присущи положительные и отрицательные стороны. ТСЖ свободно распоряжается материальной базой и если собственники решили произвести ремонт, им не нужно будет ждать очередь. УК может похвастаться надежными взаимоотношениями с проверенными подрядчиками. Первые свободны в выборе эксплуатационных организаций, а вторые много лет занимаются оказанием профессиональных услуг. Товарищество (в соответствии с желанием владельцев) беспрепятственно устанавливает камеры видеонаблюдения или шлагбаумы, а штат управляющей компании располагает юристом, который следит за изменениями законодательства и может обеспечить защиту интересов граждан.

Заключение

Владельцы жилья в многоэтажке должны внимательно относиться к проблемам своего дома. Организация общего собрания и проведение голосования позволяют рассмотреть многие вопросы – сменить недобросовестную управляющую компанию, избрать иную форму правления, принять решение в отношении планируемых ремонтных работ или благоустройства и т.д. Порядок действий регламентирован основным нормативным актом – жилищным законодательством. Главное помнить о правиле, что «под лежачий камень вода не течет».

Заключая договор с УК на обслуживание дома, жители надеются, что отдали свое общедомовое имущество «в добрые руки». Но на деле часто все выглядит иначе.

Когда собственники жилья устают бороться с нечистыми на руку управляйками и писать жалобы на грязь в подъезде и темноту во дворе, выход единственный – сменить управляющую компанию.

Практически, это мероприятие кажется простым – расторгнул договор с одними, заключил с другими. Но как показывает судебная практика, есть множество нюансов, которые нужно учесть. Давайте посмотрим как правильно выполняется смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Чем не устраивает УК

Если владельцы квартир в МКД стали задумываться о заключении договора с другой управляющей компанией, значит причин для этого более, чем достаточно, как им кажется. [4]

Но Жилищный кодекс РФ говорит о том, что расторгнуть договор можно только в определенных случаях:

  • Завышенные тарифы на услуги;
  • Нерациональное использование общих средств;
  • Существенные нарушения в процессе осуществления деятельности (например, действия или бездействия, представляющие угрозу для здоровья и жизни жителей дома);
  • Несоблюдение лицензионных требований (например, требования информационной открытости);
  • Реорганизация УК.

Пора искать новую управляющую организацию

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? 123

Прежде чем, расторгать отношения с управляющей компанией, которая обслуживает МКД, следует подыскать ей достойную замену. В этом вопросе лучше не торопиться.

Для начала соберите информацию об управляющих компаниях, функционирующих в вашем регионе. Сделать это можно зайдя на сайт и просмотрев рейтинг, опросив жителей соседних домов.

Когда предварительный список составлен, приступите к тщательному отбору – пообщайтесь со специалистами организаций, узнайте о тарифах и услугах, просмотрите отчеты о деятельности на сайте, расспросите собственников, которые уже заключили договор с данной организацией.

По вопросу повестке дня принято решение: расторгнуть договор с УК

Вопрос о смене УК решается на общем собрании собственников помещений в МКД. Без согласия собственников сменить УК не получиться, при этом существует кворум – не менее 50 %.

Читайте так же:  Развод по обычаям Ислама

Повесткой дня должны быть пункты:

  • Прекращение отношений с управляющей компанией с указанием причин;
  • Выбор управления многоквартирным домом;
  • Заключение договора с новой УК.

Все вышеперечисленные вопросы и решения, принятые по ним, протоколируются.

Обращаем внимание на то, что собственников жилья должны уведомить о предстоящем собрании не позднее чем за 10 дней.

Уведомление направляется заказным письмом или собственнику сообщают лично под роспись.

Если до этого был установлен прочий порядок уведомлений ранее (например, объявление при входе в подъезд), он может также использоваться.

Решение вынесено

После состоявшегося собрания, в 10-дневный срок копия протокола вывешивается в общедоступном для собственников месте.

Управляющая компания, которую сменили, должна быть оповещена об этом в течение 5 рабочих дней после проведения собрания.

О принятом решении информируются и органы жилищного надзора. В уведомлении также необходимо указать и наименование новой компании, которая будет управлять домом.

Старая УК должна в течение 30 дней передать новой всю документацию, касающуюся многоквартирного дома.

В случае утери документов бывшей управляющей компанией, она обязана восстановить ее в течение трех месяцев.

Новая компания по обслуживанию общедомового имущества

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? 155

Порядок заключения договора с УК регулирует жилищный кодекс Российской Федерации, а именно ст.162.

В этом документе сказано, что договор считается заключенным в том случае, если в не поставили подпись больше половины собственников жилья.

Чтобы собрать такое количество народу, лучше всего созвать общее собрание.

Количество участников собрания, повестка и решение фиксируются протоколом.

После принятого решения органами жилищного надзора новый дом должен быть внесен в лицензию управляющей компании. Делается это в 10-дневный с момента, как УК предоставила подписанный договор.

Жилищное законодательство обязывает УК опубликовывать сведения о новом МКД, который они обслуживают на официальном сайте и общедоступном месте для граждан (например, на информационных стендах в своем офисе).

Когда начинать платить оплачивать услуги по новому договору?

Владельцы помещений в многоквартирном доме начинают платить за предоставляемые работы и услуги УК с того дня, когда объект внесен в лицензию уполномоченными органами.

Изменения, внесенные в жилищное законодательство РФ, практически полностью изменили всю систему ЖКХ. В отличие от советского периода, ответственность за содержание домов полностью легла на плечи собственников жилья.

Вот и приходиться им самостоятельно бороться с УК, которые чувствуют себя вполне вальяжно в сложившейся ситуации.

Читайте больше интересных статей на нашем сайте.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Источники:

  1. Данилов, Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. Справочные материалы / Е.П. Данилов. — М.: Право и Закон, 2016. — 352 c.
  2. Ромашкова И. И. Жилищное право; Питер — Москва, 2009. — 160 c.
  3. Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.
  4. Розен, Александр Последние две недели. Прения сторон / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Москва, 2016. — 528 c.
  5. Энциклопедия будущего адвоката: моногр. ; КноРус — М., 2012. — 1000 c.
Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here